
房地产行业正在迎来一场从根本上变化的结构调整。
住建部接二连三地发出政策信号,从推动现房销售到加强预售资金监管,再到探索新模式的建立,以及城市更新的布局,清楚地展现出行业正朝着从规模追赶向注重质量的方向转变。
这次变革不仅关系到房企的生存之道,还对购房人的选择以及二手房市场的格局产生了重大影响。
希望大家和小卞一块儿聊聊,这背后藏着的逻辑以及它在现实中的意义到底是啥。
现房销售的推进逻辑与分层实践
以前,预售制度算得上房地产行业飞速发展的一个关键推手。它通过不断的拿地、开工、回款,然后再继续拿地的这种循环方式,大大提高了开发商的钱流转速度。
这套模式在行业遇到下行周期时暴露出不少问题,监管漏洞让资金挪用的风险频繁出现,结果在2022年新楼盘纷纷停工的情况就这么发生了。
就在这样的情况下,住建部明确提出推动现房销售制度,让买家买到的就是实物,避免交付出问题,从源头上杜绝风险。同时,对那些留待售的预售项目加强资金管理,确保每一笔资金都用在刀刃上。
现房销售逐渐成为行业发展的趋势,不过,全面一刀切的做法并不切合实际,各地展现出明显不同的操作模式和实践特点。
三四线城市现在成了推行现房销售的主要力量,比如河南信阳、湖南邵阳、湖北荆门这些地方,都纷纷出台政策,把这事给落到实处。
其实,这背后有实打实的理由:数据显示,三四线城市的商品房去化周期已经长到了30.5个月,手里的存货足够卖两年半多,这也就是说市场的供需关系悄悄发生了根本性的变化。
库存压得挺紧,需求又跟不上,导致市场对那种高周转的新房供应没啥兴趣,现房的销售刚好符合这个时期的实际情况。
从实际来看,在三四线城市推行现房销售,意义可不止一个方面。
开发商从拿地到建成现房,大概得一两年功夫,这期间既把土地资源给锁住了,也没往市场上加库存,为快速消化存量房留足了宝贵时间。
眼下,三四线城市聚集了不少中小房企,这些企业融资的路子比较窄,银行放贷也挺谨慎,购房者对烂尾楼的担心变得格外重,现房销售的方式正好帮忙解了双方的心头之患。
相比三四线城市,一二线城市依然主要推行现房销售试点,同时加强对预售的监管力度。
主要原因在于,一二线城市的库存压力还不算大,市场对于新房的需求还是挺坚挺的,特别是高品质住宅的供给缺口还没有完全弥补。
再者,城市核心区域地价贵得吓人,要是全部实行现房销售,开发商荷包压力会猛增,可能会让新房量变少,反倒不利于市场的平稳。
所以,一二线城市采取试点探索和监管加强的循序渐进的方式,不仅顺应了行业变革的趋势,也照顾到了市场的实际需要。
从规模竞争到质量比拼的转型
住建部在政策里反复提到,要“加快构建房地产发展新模式”,这主要是靠改革的思路来解决行业里的各种矛盾,不再像以前那样单靠行政调控的老办法。
新发展模式的根本原则就是坚持房子用来住的定位,完善市场和保障双轨并行的供应体系。
构建人、房、地、钱之间的联动机制,确保土地供应、金融政策和人口流动的需求紧密衔接,真正从源头上改善行业发展环境。
对房地产公司来说,这次的变化意味着生存的规则彻底改头换面。
以前靠着快周转、高杠杆来搞大规模扩张的那套粗放式运营,已经不能继续走下去了。今后,行业的比拼重心会集中在优质的房源和贴心的服务上。
住建部的政策导向已经很明确了,只有那些能提供优质产品,利用绿色建筑、智能家居等新技术,并改善物业服务的企业,才能在市场上站稳脚跟。
数据显示,今年上半年,绿色住宅的销量竟然逆势上涨了12%,这说明买房的人越来越看重品质,愿意多花点钱。
在政策落实方面,因城施策已经成了关键准则。
从7月份开始,住建部授权各地方政府结合当地市场实际,推出了包括取消限购、限售、限价,降低首付比例,以及减免交易税费等多项组合政策。
杭州、成都等地开始全面取消限购,首付比例也降到了15%,一系列措施的目的是为了刺激市场的活跃度。
要让政策发挥作用,关键在于落实到位。只有把政策带来的好处变成购房者的真正实惠,才能真正增强市场信心,带动行业稳步回暖。
风险控制一直是行业变革的坚实底线。
住建部把保交楼列为重点任务,强调加强对房企资金的监管,坚决防止专项资金被挪用。
目前,已用保交楼专项借款支持了2000多个项目,不过还有一些房企还是挺着点流动资金紧张的压力。
大家都觉得,接下来还会推出更多的金融支持措施,注入资金,保证交楼的底线别被突破,既保护了买房人的合法权益,也稳住了整个市场。
在现房销售推开之前,实地看房、眼见为实成了二手房最吸引人的亮点。
买家可以亲眼检查房子的质量、实地看看小区的环境以及周边的配套设施,真正避免了新房可能会出现的交付问题,这也是很多人偏爱二手房的主要原因。
随着现房销售逐步推行,新房也能直观展现实景,买了可以马上入住,传统新房和二手房之间的明显差距逐渐缩小,整个房地产市场的竞争会变得更加激烈和多元。
市场竞争方式的变化,不免会促使二手房市场出现明显的结构性差异。
房龄较长、户型不合现代居住习惯、没有核心区位优势,又缺乏优质配套设施的二手房,价格自然会受到挺大的压力。
在跟同类现房和新房的激烈比拼中,这种房源的吸引力会一直下降,要想顺利卖出去,大概得靠降价来增加竞争力。
反过来呢,位于核心区域、房子比较新、户型安排合理又物业管理到位的二手房,靠着这些综合优势,依然能稳住市场,不会有太大起伏,价格变化也比较平缓。
从长远来看,这一行业的变化还会逐渐减弱一些房产的金融功能。
在房地产快速发展的那段时间里,房子不仅仅是住的地方,还被赋予了很强的投资意味,甚至还出现了过度投机炒作的情况。
随着现房销售逐步推广,行业也逐渐回到了房子主要是用来住的本源,房产的投资成分会慢慢淡化,居住的实用性才会变成影响房屋价值的关键要素。
对购房者来说,买房的重点慢慢变成了实用性、舒适度和适合自己的条件,短期内房价的起伏不再是最关心的事儿。
从保障住房到生活品质的全面改善
住建部的政策规划可不仅仅是打压房市而已哦,还扩展到了城市建设和居民生活改善的许多方面。
围绕好房子、好小区、好社区、好城区这四大目标,建设工作直击居民在日常居住中遇到的各种难题,做到了精准对接和改善。
未来的房屋建设会更加注重安全性能和居住的舒适感,同时还会加入绿色环保和智能科技这些元素,让房子的品质和物业服务一起提升,让居民的生活体验变得越来越棒。
城镇里那些老旧的小区翻新升级,真是改善居民生活质量的主要途径之一。
到2025年,全国打算改造老旧小区5万个,直接投入的钱将超过万亿大关。
这个民生工程不仅可以改善老旧小区的居住条件,完善供水、供电、绿化、养老等基础配套设施,还能带动建材、装修、家电等上下游产业的发展,变成促进经济增长的一个新动力源。
与此同时,加快推进城市基础设施“生命线”安全工程的步伐,会让水管、燃气管、供热管这些“城市血脉”的安全监测和防护更加到位,为居民的日常生活筑起一道坚固的安全防线。
在城市管理这块,追求高效率和精密化已经变成了主要的发展目标。
超大、特大城市会不断完善“一委一办一平台”的治理体系,把新时代的枫桥经验充分利用起来,把邻里矛盾、社区管理这些事儿都搞定在基层,增强解决问题的速度和效果。
“服务进家”成为常态,这样一来,城市管理、物业服务以及政务服务都会逐步深入到社区和家庭中去,推动“一网通办”、一网统管等各种数字化治理工具的普及和使用。
大幅压缩办事步骤,提升反应速度,让城市生活变得更加顺畅、省时又高效。
不断改善保障性住房的供给,成为实现“住有所居”目标的重要支撑点。
政策明确提出要加强保障性住房体系,确保城镇上班族、困难家庭等群体可以获得更稳妥、更可靠的住房保障。
各地会根据市场的实际情况,合理扩大改善性住房的供应量和种类,满足居民对更宽敞居住空间、更好的居住环境的渴望,让收入不同、居住需求各异的人群都能找到适合自己的住房。
改善保障房的供应,事关实现住有所居这个目标的关键保障。
政策明确要更好地完善保障性住房体系,为城镇上的工薪阶层和困难家庭提供更稳妥的住房保障。同时,各地会根据市场的需求增加改善性住房的供应,满足居民对更大居住空间、更优居住环境的追求,让不同收入水平和各种需求的群体都能找到合适的住房。
房地产行业这轮变化,其实就是一次找回最初目标的转型之旅。
住建部推出的一些政策措施,围绕着追求高质量发展和提升居民生活品质这两大重点,不仅解决了行业发展中那些突出的问题,也回应了民众对于美好生活的核心期待。
从销售制度的改变到行业模式的焕新,从市场格局的调整到城市品质的提升,每一步政策推动都在引领房地产行业回归到最基本的居住需求。
小卞觉得,买房人得冷静分析市场的变化,把主要注意力放在居住需求上,挑选合适的房子,这才是应对这个变革的最靠谱办法。
对于房企来说,要紧跟政策趋势,专注提升产品和服务的品质,才能在新一轮的市场环境中走得稳、发展得久。
将来,随着各种政策逐渐落实见到成效,房地产市场会变得更加平稳且有序,城市的居住和工作环境也会变得更宜人、更适合生活,居民的幸福感也会不断提高。
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